朱凤泊“S2S”创建养老金融产业新格局

□   刘建飞

明年1月份即将上市的“百龄计划”让朱凤泊站在了养老地产探索的群山之巅。这个“百龄计划”的创始人，利用互联网金融及大数据为养老抢钱的思路，不啻为将颠覆养老产业的发展格局，更是对养老产业发展的一次全新革命

认识朱凤泊，缘于今年7月份在香河的一次养老论坛上。当时，他对养老产业的发展发表了一些全新的认识和见解。譬如，如何把僵化的养老房屋通过某种方式，使它成为“会飞的房子”，这样新奇的观点可谓及时。提及朱姓，就不免想起故乡的往事来。在我的河北老家曾有一个众人皆知的俗语——“朱刘不分家”。具体的内情是这样的，若攀朱姓与刘姓的辈份，一般犯“凤”字辈的朱姓与“建”字辈的刘姓同辈。而若是犯“庆”字、“子”字辈的，均矮我一辈。如果按照这个风俗来讲的话，我与朱凤泊乃是兄弟之辈份。后来，彼此加了微信，我评论他的信息，他回复时称之我为老弟，遂倍感亲切，于是就与他以兄弟相称。说起微信，他可算得上是微信达人，每天早上都会发布时政及生活常识。他称之为“早餐”，风雨无阻，这种坚持不懈的精神，令很多年轻人望其项背。

北京太阳城创始人朱凤泊展示的腕宝可穿戴设备，即将在2015年1月份北京太阳城全球“百龄计划”中推广上市，连同他打造的养老金融体系一起，必将建立未来养老产业新格局。

朱凤泊儒雅、至诚，说话逻辑性极强，为人谦卑，而又乐观、善达。到北京太阳城的奥林匹斯俱乐部去拜访的时候，碰巧遇到一位老人为了感谢朱凤泊而专门为他弹奏了一首钢琴曲。曲调欢快，节奏宛转，力道遒劲，充满活力。结束后，我们一起为老人鼓掌。据身边的工作人员讲，类似这样的场景，不知道有多少回了，已经记不清了。双方落座，围绕着养老行业的背景、影响一直到北京太阳城一路走过来的那些不为人知的心酸，朱凤泊侃侃而谈，语调激昂。

理性看待这锅“热水”

一说到养老，朱凤泊的脸色不太好看，在他看来，这是一个十分沉重的话题。他说，“从国外先前走过的几十年经验来看，养老的道路是非常艰难的。中国人口老化的基数比较大，来源于中国人口多，这一点大家都知道。据记者资料显示，截止到2013年年底，中国已有2.02亿老人，每年递增的速度以千万计。中国人口老化有几个特点，一是老年基数大。在2053年要达到4.87亿人，老人的占比达到30%多，这是一个峰值。到那时候，基本上三个中国人中，就有一个是老人，这个比例是非常罕见的。第二，是持续时间长，一直到本世纪末，中国老人的人口都会维持在4亿以上，到2095年至下个世纪，老年人口才从4亿向下滑落。第三，中国老龄人口结构性问题突出。一是独生子女家庭造成居家养老的功能被急剧弱化。二是失能老人越来越多。随着人口寿命的提高，失能老人就越多。健在，但是不健康。三是农村老人多。四是空巢老人多。这几点就是与国际相比，中国老龄人口突出的特征。

在这样的一个人口老龄化背景下，人口的老化势必会给政治社会、人文社会、经济社会带来了空前的压力，所以国家非常重视，连续几年出台了许多扶持的政策，包括修改《老年人权益保护法》，《国务院三十五号文件》，《中国养老产业的规划纲要》等等。对于这些密集政策的出台，朱凤泊始终保持着清醒而又冷静的头脑。在他看来，尽管现在全社会都在关注养老产业，不等于这个产业就没有了门槛。他形象地比喻道，“这些政策，就如同政府点燃了一把熊熊烈火，把养老产业这锅水给烧开了，这是好事。但养老产业这锅滚烫的开水，应该凉一凉再喝，适口了再喝。那什么叫适口，怎么才能够既喝着开水、沏茶也好，又不至于把嘴烫破？我认为，这需要有耐心，要真心实意地去做养老产业。而不能一股脑地一哄而上，抓住这样一个机遇，炒概念，透过养老来拿地，通过养老来赚快钱，想在养老产业捞一把，这样的做法，都长久不了。”

两大养老“集团军”

当前的形势下，行业内普遍有一句话来形容养老产业，“理想很丰满，现实很骨感”。朱凤泊甚至认为，“现在想进入到养老行业来的地产商，并不是最理想的时机。因为大家都是在一抹黑地干。”不过，通过这么多年来的摸爬滚打，朱凤泊还是对养老地产探索出了一些新得。

朱凤泊根据当前我国老年人口的结构性问题，把老人分为两个集团军来区别。第一部分是建国前出生的老人，他给他们命名为“第一集团军”；第二部分，建国后出生的老人，他给命名为“第二集团军”。对于为什么这样来区别，朱凤泊有着自己的理由，他认为，“这两个集团军所反映出来的老龄化结构特征显然不同，而且相逆。比如，在家庭养老功能上来看，建国前出生的老人，他们都是多子女家庭，她们要实现养老的话，在家里轮养就可以。建国后出生的老人，是计划生育政策落实的第一批人，无一例外的都是独生子女家庭。她们老了以后，家庭养老功能不在了，所以要到养老院去安度晚年；从个人财富积累来看，建国前退休的老人，退休比较早，退休金比较少。所以他们的支付能力很差，经济上本来就窘迫，再让他们拿出一部分钱来养老，显然非常困难。而且在消费上，他们并不是主力军。建国后出生的老人，他们的退休金也比较高，子女也是社会的中间力量。所以他们的收入比建设国前第一集团军要强很多，消费能力也比较强；从教育程度上来看，建国前出生的人，他们接受的教育程度普遍偏低。全国普遍来看，连高小毕业都没有达到的不在少数，更不用说文盲。由于文化教育的原因，她们延续下来的传统观念根深蒂固，对新趋势、新发展、社会的新观念，都有所排斥甚至很难接受。而建国后出生的老人则不然，他们是近几年才退休的，在文化程度、接受教育的程度要比第一集团军高得多，平均能达到初中毕业，后来的大学生很多很多。她们从出生经历了共和国发展的每个阶段，和共和国共生存，精力丰富，接受新生事物很快。因为本身中国改革开放，她们就是参与者，所以他们的思想就是解放的。在接受养老的概念上来讲，他们也是很接受并认同的”。

朱凤泊说道，“从这两个阶段的比较来看，我们就发现，今天一哄而上地做养老，就遇到了困难。因为，我们现在要建起来的养老设施和未来三五年建起来的养老设施，面对的恰恰是第一集团军。而第一集团军很难接受机构养老，无论是在客观上还是在主观上都非常困难。所以，当前的一些养老机构就面临着空置、一些养老设施没有良好的经济效益，就有可能垮台。而要等50后老了，至少还要等十年。”

走进养老机构的三种人

北京太阳城从2004年开始，接第一批老人入住（朱凤泊特意强调的是租住），到现在已住满，达到750位老人。透过对750人的分析。我们发现，一种是，大部分都是接受教育文化程度比较高，其中49%的老人都是大学毕业的。第二种，就是丧偶老人。另一伴不在了，每每待在家里，导致这些老人的心理压抑很大，必须从原来的房子里走出来，所以，他们需要换一个环境，忘记过去。太阳城750位老人当中，有70%是单身老人。第三种，就是失能。无论家里有多少子女，孩子多么孝敬，老伴也健在，但是失能以后，一个人、两个人是照顾不了的。失能后也要从家庭中走出来。

北京太阳城模式

面临当前的养老困境，北京太阳城始终没有停止思考。这个不平凡的历程得从源头上说起：北京太阳城是在2000年的时候经过相关部门审批，拿到了这块占地640亩的土地（建筑面积32万平方米）。按照朱凤泊的说法，从拿地开始，规划、设计、建筑、管理、开发、运作，直到交付使用，到后来产品的打造，市场营销，运营管理，以及品牌建设，对外输出管理扩张，资本战略，从来没有请过专家队伍，高手指点，都是由北京太阳城的团队独立完成，并一步步摸索走到今天。14年的风风雨雨，朱凤泊坦言，“我们应该说赢了。我们不仅打造出太阳城这座城池，而且这座城池很贴近、很规范地对老人进行服务。形成北京太阳城独有开发运作模式、运营服务模式和商业赢利模式，或者我直接把它称之为‘北京太阳城模式’。这种模式，不仅对北京太阳城的成功走到了很好的关键作用，对产业也走到了积极贡献。

朱凤泊经营十几年的北京太阳城，如今终于从众多养老项目中脱颖而出，走在了市场的前列 。

销售持有三七开

为了能够使记者十分清楚地了解何为北京太阳城模式。朱凤泊进一步解释道，“我们拿到这块地以后，首先把它按照3：7比例划分。70%土地和建筑面积建老年住宅，有70产权，卖给有需求的家庭。30%土地和建筑面积做持有型物业，包括老年机构、银龄公寓、商业、健身娱乐文化场所等等。这样做最大的好处在于，一是，我们在开发的过程中，有销售、有回笼，从而保证了资金链不会出现断裂。二是，我们把70%的建筑面积销售出去以后，实现了很好的利润。用这个利润把持有物业建起来了，建起来之后，从财务上来看，我们虽然没有很大的现金入库，但是我们的赢利在持有物业上。持有物业由于不背负很大的资金成本、还债的压力，可以抵御前几年在市场热身的过程带来的风险，如入住率不高、赢利差、亏损等，使我们能够扛过来。”

流水线式的商业运营

太阳城走到今天，作为老年社区，能够在众多的养老服务机构中突出重围，离不开很好的投资支撑模式。对此，朱凤泊非常有心得，他说，“北京太阳城的商业运营即没有给政府、社会带来压力，也没有依赖金融的支持。我们把太阳城作为一个养老的流水线，不管入住的老人是买得房、租得房，还是短期度假、养生，在这里都可以享受到健康老人、半失能、失能、临终关怀，康复、疗养、度假等优质的服务。于是我们根据不同的人群进行了分类，并把他们设计成流水线。如健康的老人，我们可以带着他们去玩，等她们过些年，半失能、失能了，他们就可以住进我们的介护中心，来对他们进行服务。岁数再大一些，我们还有相应的其他服务。在这里买房的、租房的老人，都能够让他们感觉到踏实。因为有这样一个服务链的搭建，他们觉得他们的人生和我们的服务链是契合的，这种契合是老人要的东西。这就是说我们做准了。”

可持续的赢利模式

养老地产非常重要的一环就是离不开相关的配套。譬如，老人离不开医院。为此，北京太阳城也建了医院。由于有医院，老人愿意来。而且老人对健身、娱乐、文化、保健、餐饮都有需求。目前，太阳城住着4000位老人，这些老人在这里形成很大的消费需求，很大程度上拉动了这些设施的投入回报、拉动了运营除。此之外，太阳城如此齐全的配套，形成了一个小的商业中心，不仅对内部老人服务的全辐射，还吸引了社会上的老人到这里进行消费，并实现了一定的营收，很好地控制了自己的商业阵地，所以，这样一个模式，一个产业链，保证北京太阳城可持续地运营下去。同时，太阳城把这种模式总结出来，并不断地去向外进行延展和拷贝。

曾走过的弯路

北京太阳城走到今天，用朱凤泊的话来，即有喜悦的一面，也有汲取的教训。谈到不足，朱凤泊说，“第一，北京太阳城在拿土地证的时候，没有把持有物业和住宅分开，这样在得到政策补贴也好，融资也好，有很大的障碍。第二，我们把建筑按照面积进行了平均分配，没有把建筑进行集约型建筑群落规划，使老人的其他需求在可达性上、安全舒适性形成了障碍。这些建筑是单摆浮搁的，直接是透过室外链接的，这样做是错的。正确的做法是，应该设计一个大的中央核心区，这个核心区放射出去，使所有的老人需求的功能都应该在这个核心区里面，且每位老人到核心区的半径是相等的，这样的话，可达性就非常强。特别是在冬天刮风下雨的时候，他们会很舒适、很安全、很温暖。”

朱凤泊带领他的团队，怀揣着宝贵的经验与教训向产业进军。无论走到哪里，朱凤泊始终毫无保留地把这些告诉给那些开发商，让他们少走弯路。朱凤泊对我说，“我们现在给几个项目做辅导。其中有一个项目建筑面积十万平米，但是它只设计出六百多套房子，我们认为他的建筑空间浪费很大，没有老人集中的活动场所，特别分散。后来，我用我们的理念，说服了甲方和设计方，推翻了原来的设计，从新调整成一个新的设计方案，这个设计方案已经报批了。”

可借鉴之路

作为一个养老地产，硬件设施规划的合理，只能说打好了基础，但不等于成功。究竟如何才能成功，周凤泊又把话题进行了回溯。按照他的研究认为，养老刚需的出现，至少还要有十年至十五年的时间。在这段空档期间，建好的这些设施如何才能有良好的经济效益，让老人们在一个经济效益良好的服务机构享受高品质服务？北京太阳城分别从三个方面下足了功夫，可谓是弹无虚发。

品牌输出一体化

朱凤泊坦言，要想让北京太阳城的成功模式复制，品牌输出一体化这一步是不能绕过的。于是，他们把真心有志于做养老的这些企业联合在一起，由北京太阳城品牌冠名，前期进行培训辅导，项目建好之后进行运营服务，完全由北京太阳城来输出。输出的过程就是一体化的过程，包括品牌一体化、服务标准一体化、管理一体化、市场营销一体化、VI一体化，智能信息化、解决方案一体化等等。朱凤泊认为，用一体化的思维来做整合，它会形成一个好的局面，尤其面对市场的时候，我们是以一个大型连锁的养老服务体系参与竞争，而这个养老服务体系的诱惑之处在于，它能够对我们的目标群体形成粘度。譬如，成为北京太阳城的老年客户，可以让他/她入住一处，拥有几十个家，“房子是会飞的”。为了让记者能够容易听得懂他说的话，朱凤泊解释道，“比如在新疆入住了，新疆的冬天那么长，怎么办？这时候，老人可以飞到南方，南方四川冬天比较潮湿，可以飞到海南。这种整合之后，会给市场带来增值性的服务，让老人们少花钱，让他们花一份钱，实现候鸟式的居住疗养、养老，只有这种整合一体化才能做到。松散的简单的联合，老人是不买账的。”

百龄计划全球联盟

让朱凤泊引以为傲的是，他开拓性地研发出了“百龄计划全球联盟”（下称“百龄计划”）。作为百龄计划的创始人，朱凤泊始终认为，能够进入到养老机构，实现养老的，或者说能够把养老两个字贴在老人身上的年龄要在75岁，而不是传统观点所想象的人一进入60岁就要养老。朱凤泊说，“她们的身体非常健康，虽然退休了，但并不代表他们的身心健康、个人愿望的追求落实也老了。”按照朱凤泊的理解，60岁的老人，仍然是家庭和社会的主流，还能为家庭和社会做贡献，所以这个时候不能叫养老。他把这个60-75这个年龄阶段起了一个非常时髦的名字“乐活一族”。

那么，这15年，他们要做什么？我认为，除了家庭，他们的追求无外乎想打理自己的身心健康，过去疗养、维护自己身体的时间都没有。到这个年龄段，他们有时间、有精力、有钱，想走遍世界，去好山、好水、好地方浏览观光、去开阔眼界，真正地给身心放一个假。与此同时，他们在养老问题上也有好的打算，比如说，他们集体生活过习惯了，可能真到了七十多岁，三五好友相约，一同住进养老机构。于是，我们就围绕这些需求，百龄计划应时而生。”

根据朱凤泊的介绍，这个百龄计划以50后为主要的目标客群，每个老人都有属于自己的穿戴式设备——腕宝，实现线上线下的对老人的服务。线上做到紧急呼叫、远程健康医疗咨询，线上能够看到腕宝对血压、心率等健康指标检测，及时了解自己的健康状况，还可以跟自己的子女进行互动，子女可以看到老人的健康状况及实时状态，而且配有亲情号码一键呼出功能。另外，子女也可以用APP手机客户端看到父母的健康状况。线下，利用腕宝也可以实现紧急救护。当一键呼出之后，马上就会有救护车来到身边。目前，太阳城在全国实现了86个城市，88个急救中心，103家三甲医院，线下和线上对接。这一切，对于老人身体健康的维护，特别是在紧急情况下的救助，能够起到救命的作用。

“有了这样的可穿戴设备，对于那些乐活一族的老人，根据他们的兴趣爱好组织成一个联合平台，让老人实现全球度假。国内自不必说，去海外度假观光，我们也以6-8人的小团队成团前往目的地。而且，北京太阳城可以用华人自己的房子做载体，吃住在华人家里，就像去探亲。大家围坐在一起，吃着中国菜，聊着天。由华人开车载老人去观景，一网打尽，其乐融融。这与其他的旅行社组团有着很大的区别。更不是国际上的交换度假、分时度假所能做到的。”说到激动之处，朱凤泊深深地吸一口烟，继续说道，“我们一切用亲情的方式进行维护，遵守中国传统孝道的文化理念来服务这些老人。当他们的五年期以后，想要入住我们的养老机构的时候，把会员费再折抵给他们作为养老之用。而且，我们有了五年的维护，并随着客群以五年一个阶段的递进式发展，会出现一种情况：我们手里掌握大把的、退休的，但现在还健康的客户群。再加上我们在五年间不间断地维护他们，老人和我们的粘合度、契合度一定会非常强，当我们有了几万、几十万甚至几百万这样客户的时候，我们的养老机构不愁客源，不愁消费。而现在我们的养老机构就处于这样一个积累阶段。”

利用互联网金融“抢钱”

对于国际国内养老最大的问题，有人认为是政策不配套，有人认为是地不好拿，还有的人认为是没有好的商业模式和运营模式。朱凤泊坦言，这些都是问题。但是比这些问题还突出就是钱。朱凤泊的话点中了要害，记者搜集相关的资料显示，以日本为例，日本在三十年前就做养老。各个行业风涌而起，结果没过多少年，倒闭率达86%。直到2000年的前期，日本政府出台了一个强制性的保险，要求老百姓从四十五岁开始就要上介护险，直到终老。介护险推出后，日本的养老产业才走上了一个健康良好的发展道路。可见，日本是靠介护险的钱来支撑入住的（老人只花10%的钱，90%由保险掏钱），可问题来了，这个保险根本就不够用，所以日本政府就要从他的财政收入往里贴，不管日本的GDP年增长是多少，每年都要拿出1%来贴补。假如有几年日本的GDP是负增长，养老将会瘫痪。

朱凤泊意味深长地说，“当前，中国也面临这样一个情况，国家财政真正用于养老的没有多少钱，养老保险入不敷出，我们的家庭养老更缺钱。既然都缺钱。养老机构的钱在哪儿？我们经过研究后发现，中国其实是有钱的。于是，我就做了一个电商平台，利用这个电商平台去抢钱，为养老抢钱，为天下更多的父母去抢钱。”朱凤泊这么说的，也确实这么去做了。他还给这个电商平台取了一个更为直接的名字——抢钱网。而且他还赋予这个平台非常富有玩味的理念：羊毛出在牛身上，去拨狗的毛。既“S2S模式”。SPENDING是第一个“S”，SAVING是第二个“S”，即消费积蓄。

作为北京太阳城的创始人，朱凤泊正在设想着如何利用互联网金融和大数库建立一个庞大的养老链条。

朱凤泊的逻辑思维是，依照百龄计划会积蓄的几十万甚至几百万的会员，而这些会员是S2S的持有者，北京太阳城用这么一个大数据库去发展它，去抢供应商的渠道费。我们抢来的渠道费，自己不要，完全回报给老人，回报给消费者。实际上，谁花的钱回报给谁，用这样的一个方法来解决一部分钱的来源，同时，我们也能够得到发展。等到成熟以后，就不简单是养老产业了，对中国的养老社会都是一个很大的贡献。”对此，业内人士认为，朱凤泊的互联网金融及大数据将颠覆养老产业的发展格局，是对养老产业发展的一次全新革命。