房产去库存与稳房价不能一刀切

李克强总理在政府工作报告中指出，要坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。随着人口红利的拐点、金融拉动显现，经过2016年一季度房价疯涨，房地产风险进一步集聚。

2016年以来，一线房地产价格暴涨，二线城市的房地产也随之迅速升温。2016年十月各地陆续出台房地产调控政策，一二线城市房地产销量有所下降，但部分三四线城市的房地产销量仍然维持30%的增长。

房地产的健康发展，对于带动其他行业复苏有辐射作用，反之，如果房地产出现了断崖式暴跌，那么很多行业将会遭受严重的负面影响。

随着人口周期对于房地产支撑作用的减弱，房地产高速增长的阶段也随之接近尾声。

三四线城市房地产库存过大是已经存在的供给过剩问题，那么如何有效去库存呢？解决办法只能在需求侧已经建成的房子，只能扩张需求把房子卖掉、把库存消化掉。库存过剩是供给侧的问题，但解决的路径不在供给侧，已经改好的房子不能让它凭空消失或者销毁，需要通过需求侧来解决。

需求侧管理短期能够影响房价，随着城镇化进程的不断推进，从长期来看需求管理往往是无效的。比如，人口因素推升的房价上涨，如果通过购房成本的增加只能让一部分资金不充裕的人暂时不能买房，只能阶段性限制需求，不能从更根本上改变供需关系。再比如，调节可支配收入或者通过户籍、房产税等提高购房门槛，都只能短期抑制需求的释放，但从长期来看，不能从根本上抑制房价上涨。

总而言之，房地产调控政策应该从供给侧出发，多渠道增加土地供应总量，所谓十八亿亩耕地红线的合理性实际上是值得商榷的；应明确不同层次的土地产权，促进包括转让权、出租权、抵押权等，促进不同层次的土地产权交易；改进招拍挂、协议出让等制度，降低土地交易价格；改进土地征收和审批制度，增加土地供给效率；增加保障性住房和小户型住房供给改善房地产供给结构，才能从根本上解决城市居民住房问题。