房产领域供给侧改革力度应加大

新一轮楼市调控推出近一个月，效果很显著。根据CRIC统计，10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%，发布楼市新政的城市环比下降21%，投资需求占比高的城市下降40%至60%。再看房价，近期国家统计局首次发布半月房价变动情况，15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低，深圳和成都环比下降0.3%和0.1%，其他13个城市涨幅回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。

调控后楼市往往会经历“量跌价（惯性）涨——量跌价滞——量价齐跌”的过程，调控效果在5至6个月后才会显现。此次国家统计局罕见地发布半月数据，突出热点城市量价迅速降温，彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布，央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调，监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。

国家统计局数据显示调控“良效”，意在引导市场预期。笔者认为，短期看，热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。各地调控政策密集发布，加上近期严禁资金违规进入楼市，收紧杠杆和开发商发债，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。

金融环境紧缩后，楼市调控效果会更显著，但调控仍侧重于需求端，热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。正如人民日报所言，新旧动力转换和供给侧改革的环境下，不能放水，但也不能紧缩，稳健仍是主基调。因此，相机抉择下的货币宽松，难以避免资金接济楼市。截至9月，京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下，资金更易于流向少数热点城市。

此轮22个城市出台调控政策，都有供给侧着力的意味，但政策规定相对笼统，后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为，需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后，土地出让为主的供给侧要跟进，并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来，16个热点城市中，8个城市住宅用地供应少于去年同期，平均下降幅度达到29.3%，6个城市批准预售面积下降，平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下，大规模增加供地。

一方面，基于热点城市划定城市边界，新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题，要加快存量土地盘活。由此，要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状，除了向集约式的服务业增加供地外，要加快推进工业用地向居住用地转变，增加土地出让金，涵养未来政府税源。

另一方面，城市外围及都市圈范围内的土地出让，应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度，包括教育医疗、市政管网等配套服务，也包括产业链上下游在区域内的重新布局。