稳定房产市场需综合性配套改革

10月以来，全国多个城市开启新一轮房地产调控政策。从政策手段组合来看，新措施依旧是以提高购房门槛与信贷减杠杆的行政管制与货币政策收紧组合为主要特征，目的是缓解需求端扩张给市场价格带来的巨大压力，而并不涉及市场供给。笔者认为，影响房地产市场健康发展的深层次矛盾如不能得以解决，房价扭曲就不能得以根本性的纠正。

　　理顺房地产市场需要进行综合性宏观制度性协同配套改革，对这一问题的认识经过多年讨论已渐获一致；与此同时，鉴于房地产市场与实体经济、与金融体制的高度融合的关联关系，尤其是房地产泡沫泛起之后将实体经济与金融市场高度绑架的事实，相关的改革涉及各类市场主体广泛的利益关系，因此改革必须理性审慎、渐进地向前推进。推进房地产市场的相关改革首先需要统一共识，意识到高房价过度上涨对本行业、对整个国民经济健康发展以及对广大的普通市民生活与福利提升所带来的危害。房价上涨与我国地方政府垄断土地要素市场形成的“饥渴营销”式的土地财政收入模式高度相关，房价过度涨升之后一旦步入低迷期，土地财政模式就将难以为继，地方政府后续发展与财政支出也将难以为继。

房屋作为不动产在地域上的不可移动性，决定了它将要依托于土地级差而存在地域的差异，这决定了房价在地域上存层级差异、具有其自身的合理性。这一特点也决定了房屋不可能依靠社会化大生产取得了规模经济而全方位地降低制造成本，最终全面降价，房屋供需差异交织因地域差异，一些地域将可会长时期地阶段性稀缺。

房地产市场多年以来的上涨有着多方面的历史与现实的原因，这些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市场需求、不合理的要素价格控制以及有效市场供给不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交织复杂的制度成因与困境。

房地产综合性制度与机制的改革是一个持续不断推进的过程。房地产问题症节盘根错节、成因复杂，当前需稳重审慎推进去泡沫化进程。就行业发展与价格表现而言，笔者认为，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不让它泛起。但是，当泡沫泛起之后，由于房地产与实体经济、金融市场的高度关联，挤泡沫就不能简单轻率祭出猛药，试图迅速实现价格复归原位，而应理性审慎引导市场价格“软着陆”，在平稳基础上实现房地产价格与居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出现由人为过度干扰造成的市场剧烈动荡，这是改革成本最低的方法。