不动产登记信息公开查询操作分析

□   朱鸿峰

不动产统一登记是登记机关依法定程序将不动产权利记载于登记簿上的制度，旨在通过加强政府的管理保证不动产权利人的合法权益；通过不动产权利变动的公示保障不动产交易的安全与效率，维护不动产市场的有序进行。不动产统一登记制度的构建统一了登记机关与登记规则，完善了不动产的登记信息。作为一种公示方式，不动产登记信息的公开查询不仅能够明晰产权，为不动产的交易提供便利；而且通过减少交易欺诈获利的机会，降低了交易成本；还可以作为司法机关获取当事人财产信息的可靠渠道。因此，不动产登记信息公开查询制度的建立有益于不动产权利人的财产保护、不动产市场的稳定发展以及我国的司法公正。

一、登记的公信力是登记信息可信的基础

不动产登记是物权设立与保护的重要组成部分，在《物权法》第二章中明确规定了不动产登记的物权的设立、变更、转让和消灭等内容。不动产登记的公信力是通过公示权属信息让他人产生合理信赖的效力，它既关系到公民参与登记及主动登记的意愿，也直接影响不动产交易的市场秩序。

1登记公信力的功能

一是保障交易和财产安全。不动产交易中通常涉及大量数额的金钱，购买者最关注的是产权的真实性与完整性，若购买者无法发现潜在的产权缺陷则会给自己带来巨大的财产损失。公信力使不动产登记簿所公示的不动产物权权属可以被信赖；在不动产登记簿所记载的产权信息与真实情况不符的情况下，公信力的存在保护了信赖登记的善意第三人的利益。

因此，对于不动产市场，公信力不仅为交易的安全提供了保障，而且促使不动产权利人如实登记自己的权利，避免因自己的错误导致财产损失。

二是在市场经济体制下，国家赋予不动产登记以公信力具有重要的政治、社会意义。登记的公信力使得公众相信个人不动产物权受到政府的保护，使公众形成了对政府的信赖，使产权人拥有对个人合法财产的安全感，提升了人们拥有不动产的意愿，促进了不动产市场的良性发展；并且，借由登记的公信力，政府在引导不动产市场的同时提升了威信。

2登记公信力的表征方式

不动产统一登记不仅可为产权人提供了产权归属的证明，也为购买者提供了一种可靠的产权查询方式，减少了购买者在交易中可能存在的风险，这对保护不动产权利人的财产安全、保障不动产交易的安全和推动不动产市场的发展具有重要意义。不动产登记由国家机关组织实施，并以国家信用为基础，其公信力体现在三个方面：不动产登记簿、不动产的善意取得和登记错误的赔偿。

一是不动产登记簿

不动产登记是一种物权的登记，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，可以说除法律另有规定的不动产物权外，其余不动产物权均是以“登记为准”的权利；不动产登记起到了公示物权的作用，而这也是不动产登记的核心功用。

二是不动产的善意取得

不动产的善意取得是对信赖不动产登记簿上错误产权信息的善意受让人的保护，也是对不动产交易市场秩序的维护。《物权法》第106条对善意取得作了规定，受让人满足三个条件即可善意取得不动产，即善意、支付合理价格、完成登记或交付。

对于采登记生效主义的不动产权利，“善意”需要满足两个前提条件，其一是登记簿上记载的权利与真实状况不符，其二是受让人对该登记错误情况不知情。明知登记簿错误而进行交易的购买者，则不受法律的保护。

三是不动产登记错误的赔偿

《物权法》第21条规定不动产登记错误的赔偿责任。导致登记错误出现原因主要有三点。

第一，申请人提供虚假材料而登记机构工作人员未作详细审查；第二，登记机构工作人员的意外失误；第三，登记机构工作人员与他人串通违法。这三点都与登记工作人员的失职有关，登记机构对登记错误造成的损失应承担部分责任，或承担全部赔偿责任后向过错责任人追偿。

二、不动产登记信息查询作用

1维护交易安全

交易可视为财产权利的转移，通过合法交易取得的财产权利受到国家的保护。一旦交易的安全性缺失，人们进行交易的兴趣就会降低，激励人们进行生产活动的效果也就大打折扣。交易双方具有相互依赖的特点，既谋求合作，又有利益冲突。就不动产而言，其交易通常涉及大量金钱，交易的安全性也就显得尤为重要。不动产登记信息公开查询将政府加入到不动产交易中起到监督的作用，这削弱了交易双方的信息不对称，减少了交易当事人因利益冲突而采取不道德行为的机会，维护了交易的公平。

2节省交易费用

可转让性是产权的一个重要属性，它促使产权向能更好的利用该财产的使用者转移。如果存在过高的交易费用抑制交易，则产权难以进行优化配置。因此，需存在有效的制度来明晰、保护产权，降低额外的交易费用，提高产权的转让效率。

一次完整的不动产交易包括两个阶段：签订契约与完成登记。“签订契约”表明交易双方达成共识，在这个过程中交易双方需花费成本进行信息收集、谈判、决策及履约。其中信息的获取起着重要作用，甚至可以说是整个交易的核心部分，获取信息的成本即为一种交易费用。为使不动产交易能够进行，有受让意愿的一方需要对目标不动产有基本的认识，这使得不动产登记信息的传递工作—不动产登记信息公开查询—在不动产交易中发挥重要作用。

“完成登记”是法定程序，需依法定流程办理。以二手房交易为例，若交易双方只完成了契约的签订而未进行不动产物权变动的登记，则物权变动没有生效，实际的物权权利人也没有改变。此时如果出现不动产价格大幅波动的情况，交易的一方一旦发现毁约带来的收益大于违约的赔偿金损失，则可能会做出毁约的决定或者以毁约来要挟重新谈判、签订契约，这会增加额外的时间、精力、金钱的花费。此外，“完成登记”还是“不动产登记信息公开查询”的基础，为不动产的下一次交易提供信息保障。

三、不动产登记信息公开程度

从国际上看，不动产登记信息的公开程度分为两类：完全公开和有限公开。完全公开原则是指任何人均可查阅不动产登记信息，但并非意味着与不动产相关的信息均是公开的。以英国为例，与产权相关的登记信息是可被公众查阅的，而像不动产的交易信息这种一旦被他人知晓有可能损害权利人利益的信息是不可查阅的。有限公开原则对查询人做了限定，不向所有人公开，仅向有利害关系的人公开。采有限公开原则的国家包括德国、瑞士等。

为使不动产登记信息得到有效、合法的利用，需建立高效、安全的信息查询制度，对于不同的查询人给予不同的查询权限。

四、查询收费

公众需要国家提供具备公信力的不动产物权信息来提高不动产交易的安全与效率。国家在收集、整理不动产登记信息后，向查询人提供这些信息需要花费一些成本，比如机构的行政成本、打印查询结果的耗材成本等。“查询登记信息收费”可视为对所花费成本的一种补偿。查询人在获取了真实性由国家提供保证的不动产信息后再做出交易与否的决策，其获取信息的费用，即查询登记信息的花费，是一种交易费用，也可以当作是一种规避交易风险的成本。当查询费用低于能从不动产交易中获得的收益时，人们就愿意使用该查询服务。

不动产登记信息的公开查询是联结不动产登记簿与查询人之间的桥梁，也是强化物权公示效果的重要途径，它强调查询获取的不动产信息的可信赖性，以及自身所应具备的服务功能。

（作者单位：河北省武安市国土资源局）